“骏马”碧桂园

丹阳碧桂园

1月5日，碧桂园公告2014年全年业绩，集团共实现合同销售金额约1288亿元（人民币，下同），合同销售面积约1928万平方米，分别同比增长21.5%和21.0%，完成全年合同销售目标，创历史新高。同时实现销售楼款现金回笼约1058亿元。这是继2013年合同销售超千亿元人民币之后，再次逆市实现可持续增长。尤其是12月，碧桂园实现单月248亿的销售额，显示了公司强劲的冲刺能力。

　　实现2014年年初定下1280亿销售目标，碧桂园总裁莫斌很自信地声称：“碧桂园不是黑马，而是一匹奔驰的骏马。”如果说销售额在2013年较前一年增长翻倍，超过1000亿，证明了碧桂园是一家有爆发力的企业，那么2014年实现1288亿、稳定增长28%则表明碧桂园业绩增长的可持续性。同时也表明，碧桂园过往几年奠定的规模基础在得到有效的夯实。

　　一家有社会责任的企业，首先是对客户、员工、股东负责的企业。没有对员工和股东负责的信念和能力，即没有合格地完成本职工作。这就意味着，一家企业必须首先重视如何提供优质服务，实现稳健增长。唯此，公司才能为员工提供进步的空间、满意的薪酬，同时让股东的投资用得其所。在这方面，碧桂园下了苦功。关注碧桂园的人可以知道，这家企业在近年，如何一边在市场下行的情况下承担极具挑战性的销售任务，一边在自我加压，向更加健康、规范的现代型企业转型。

　　稳健增长重视投资者回报

　　公告同时显示，2014年度碧桂园的销售楼款现金回笼约1058亿元，首次实现现金回款过千亿。土地购买策略以补充有效土地储备为主，全年获取土地的预期建筑面积为1918万平方米，总代价约人民币164亿元（含少数股东权益）。

　　据介绍，碧桂园规模的增长首先得益于优良土地所在的位置，以及集团产品设计、营销能力的优化提升及包括互联网平台拓展在内的一系列创新手段的运用。销售规模上升的同时，销售均价保持平稳，可销售存货量稳中有降，去化率进一步提高。随着成功经验的积累，碧桂园未来的设计和营销的创新能力将实现进一步成长，继续有效提升集团业绩。

　　作为一家上市公司，碧桂园依靠不断完善管理体系和有远见的发展战略，取得强劲增长，真正做到关注投资者回报，为投资者树立信心。2014年碧桂园共从资本市场融资超过百亿人民币，在民营房地产企业中资本市场融资额年度排名第一。同时也是2014年内获得国际顶级评级机构标准普尔提升两次评级的唯一一家房地产企业，目前评级为BB+，在所有民营住宅房地产开发商中的评级最高，距离投资级仅仅一步之遥。

　　其中，碧桂园历史首次的供股交易，募集到约4亿美元的资金，此次供股碧桂园走在了市场前列，引发了行业的供股潮。另外，碧桂园还成功完成历史首次的境外银团贷款，筹集高达45亿港元贷款，该贷款的规模不但打破了内地房企首次募集海外银团贷款的最高纪录，而且也是碧桂园历史上规模最大的一笔贷款。充分显示了资本市场对碧桂园管治水平和发展模式的高度认可。

　　去年11月底，美银美林也升碧桂园(02007.HK)评级至“买入”，目标价3.9元。而法巴也在公告当天升碧桂园评级至“买入”，目标价3.49元。其报告称：在强劲的管道及土地收购支持下，相信碧桂园可持续录得单位数的销售增长。受惠银行9月起放宽信贷，碧桂园的现金清收比例由2013年的不足80%，改善至85%至90%。

　　更健康的碧桂园

　　值得注意的是，作为一家拥有30年历史、销售已达千亿的大型企业，碧桂园对自身的要求从未松懈，甚至始终勤练内功，以求更加优秀。

　　如今，碧桂园已经是一间拥有超7.5万名员工的企业，要在激烈的竞争中保持领先，碧桂园意识到人才是企业发展之本。2014年碧桂园在全球开启“未来领袖计划”招募著名学府的硕士生、博士生，截止当年12月底，碧桂园已招募到约130位博士，计划招募到300位博士，与此同时包括“碧业生”计划，以及集团内外的人才选拔与培养都在如火如荼的开展。尊重人才，就是要给最优秀的人平台和匹配的待遇，碧桂园正逐步成为精英云集的公司。

　　从2013年起，碧桂园在为千亿销售目标冲刺时，就致力于改革其成本和资金管理能力，提高风险管控能力，主要由财务资金中心统筹推进。2014年，公司从中海集团请来吴建斌担任首席财务官，其中一个想法是通过财务手段来对造成公司成本支出的每项业务作“体检”，用财务数据作为业务改进的依据。

　　碧桂园定下了财务红线，包括：保持可动用现金占总资产的比例高于10%，净借贷比率低于70%。而这只是碧桂园做的一系列改革优化措施中的一个方面。

　　总裁莫斌表示，公司对经营性现金流的健康周转十分重视，会通过审视销售和回款情况，以及各项工程开展所需的资金，来确定投资买地的节奏。据介绍，莫斌对以财务健康为导向的改革给予极大的支持，曾多次强调成本管理工作对公司的长期战略发展有重大意义，要求集团上下都必须通力配合。

　　同样体现碧桂园重视成本把控、不断优化管理架构的是在营销方面。2014年，碧桂园一改以往的人海战术，在保持碧桂园营销原有的“狼性”的同时，开始引入分销商和代理商，并与淘宝、京东、一呆等互联网合作卖房，还开通诸如“凤凰通”自媒体。

　　关注碧桂园的人还记得，2013年，碧桂园在各地开展“全民营销”活动，除了8000多名碧桂园销售员工的内部宣传攻势外，还发动社会和业主网络等各种途径带动项目销售，“日光盘”的捷报频传。该“全民营销”是碧桂园快速销售的首创且用得炉火纯青，在地产营销界的掀起模仿学习的热潮。不过，还未等其它企业完全参透何谓“全民营销”，碧桂园在2014年又将此营销体系推进到一个新层面。

　　于是，公司在全年业绩目标如期完成之外，还实现了营销费用大幅降低，营销人员减半，存货降低。莫斌在接受媒体采访时表示，这个业绩的含金量很高。

　　城镇化的推动者

　　进入2015年，莫斌率先在新年致辞中宣布，碧桂园将进入了管理3.0时代。据悉，今年碧桂园将实施三年规划中的“锄弱扶强”计划，对内部区域划分进行整合，管理完善、发展潜力巨大的区域将合并弱小区域，区域层面将有更大的自主权，“让听得见炮声的人做决策”。这种权力的下放，将改变碧桂园之前的垂直管理模式，碧桂园的经营会更加灵活、高效。

　　同时，为适应新形势，集团管理层引入了“同心共享”的合伙人制度，实现职业经理人与集团及股东之间的利益始终保持一致的运行模式。该“同心共享”计划的大意是，获得的新项目均采取此跟投机制，即项目经过内部审批定案后，集团投资占比85%以上，员工可跟投不高于15%的股权比例，共同组成项目合资公司。

　　该制度规定，除了集团董事、副总裁、中心负责人及区域总裁、项目经理需要对项目强制跟投外，其他员工在不超过投资上限的前提下也可自愿参与项目跟投，其中区域总裁、项目经理等仅需投资自己区域的项目，占比不高于10%，集团员工可投资所有项目，但占比不高于5%。

　　在回报机制上，当项目获得正现金流后，利润就可分配，所得利润可用于投资下一个项目，也可交给集团公司有偿使用；项目有盈利时，可进行分红；但如果项目出现亏损，参与者不可退出。

　　据悉，此机制从去年10月开始，已有多个新项目得以采用，预期的管理效果十分明显。“同心共享”机制加强了项目运营效率，提升职业经理人团队的稳定性和积极性，受到了集团内部及投资者的广泛欢迎。

　　莫斌表示，“同心共享”制度，面向所有员工，同股同权，合伙经营。“碧桂园的员工不再是纯粹的打工者或者职业经理人，而是企业的运营者和文化的传承者。”莫斌进一步指出“建筑理念做地产”、“精英团队做定位”、“互联网思维做营销”将是对“成就双享”的有力支撑。

　　管理层认为，“同心共享”计划适合作为城镇化推动者的碧桂园。由于其坚定不移地在三四线城市发展，更灵活、更具激励作用的方案，可以推动远离总部的区域公司上每一个“小碧桂园”用心发展。

　　早在集团上市之初，碧桂园创始人、集团主席杨国强就阐述过他理想中的碧桂园，是选址在这样一个地方：有便捷的快速路与城市连接，很快就可以到达市中心，风景优美，空气又好，建造一个配套齐全、自成体系的大社区，房价远低于市中心，让每个人都能在这里享受幸福生活。虽然住在“乡下”，但配套却要比肩城市，碧桂园提出了“配套先行”的概念，楼盘内，人们生活所需的肉菜市场（其实是生活超市，碧桂园从第一个楼盘起就用顺德特色的称谓来称呼楼盘内的生活超市，一直沿用至今。）、饭店会所、楼巴交通、学校医院，甚至是水厂也建好。在顺德碧桂园社区中，甚至还有一座横跨江两岸的大型桥梁，就是碧桂园出资2400多万元建成的。现在，这座桥成了方便那里数万碧桂园业主进出通行的“私家桥”。

顺德碧桂园

　　三四线城市的规划能力相对较弱，提升土地的利用价值。碧桂园认为，发展三四线城市不只是政府责任，开发企业也责无旁贷。开发居住项目也不仅是提升当地的居住水平，还要促进区域经济的发展。因此，在众多开发商聚集一二线城市的时候，碧桂园仍坚持将资金投入到三四线城市，同时统筹规划，兼顾城乡和当地生态环境。当然，碧桂园并不是放弃一二线城市市场，在这些市场和省会城市，碧桂园一直在进行积极研究，特别是在环大城市周边的项目。目前，在江苏、广东、山东和甘肃等省份，碧桂园在规划上兼顾城乡、产城互动、生态宜居的人居之城还在不断成熟、崛起。

　　积极投身职业教育

　　如果说建造有质量的房屋是为三四线城市当下的经济发展作贡献，那么碧桂园对教育的重视则是辅导这些城镇的未来。

　　2014年9月28日，广东碧桂园职业学院开学，这是碧桂园集团创始人杨国强创办的全国第一所全免费纯慈善的大专院校，计划招生2500人，首期招生305人，全部来自贫困家庭。

　　作为全国政协委员，杨国强先生在2014年全国政协会议上提交了《关于加强职业教育以实现中华民族伟大复兴的提案》，并引起了重视。杨国强在提案中强烈认识到中国人才市场上高素质技术人才的缺失，而德国发达的职业教育促使其在二战后迅速崛起的事实让国人深受启发。他相信，打造中国强大的职业教育体系，必可实现中华民族的伟大复兴。多年来创办国华纪念中学和国良培训学校、开展全民技能培训等举措，为他沉淀了大量免费办学和技术技能培训的经验，创办纯慈善、全免费的大专院校——广东碧桂园职业学院。

　　2013年，杨国强与女儿杨惠妍悉心推动，缜密谋划，在环境优美的清远市清城区东城街道蟠龙园，全面启动了广东碧桂园职业学院项目，碧桂园职业学院占地总面积300亩、规划建筑面积17万平方米，包括教学实训楼、行政楼、图书馆、体育馆、教师宿舍、学生宿舍、食堂等。除分期投入校园建设资金4.5亿元人民币之外，杨国强还将依据学院的发展需要实行生均拨款，确保学院正常运作和长足发展。

　　广东碧桂园职业学院以“办慈善高校，助贫困学生，育精英人才，为社会服务”为办学宗旨，通过对贫困家庭学生实行免学费、教材费、食宿费，并提供服装费、床上用品费和寒暑假期探亲往返路费等，争取使受助学生“入学即入职，毕业即就业”，实现“一人就业，全家脱贫”。学院首期开设酒店管理、物业管理、工程造价、建筑工程技术和建筑电气工程技术专业。预计在十年之内，学院将开设最具有实用技能的建筑类、机电类、房地产类、旅游类、计算机类和财务会计类等专业群。通过建立广东碧桂园职业学院，一方面系统地培养精技善用的高素质技术技能型精英人才，服务当前经济社会发展；另一方面希望广东碧桂园职业学院的举办，以其精英式培养、高层次就业来改变社会对高职的看法，从而让更多的有智慧、有潜力的学子喜欢读高职院校，改良中国的高等教育结构。

　　杨国强对教育领域的极大关注，源自于他相信“知识改变命运”，相信授人以渔的造血式扶贫才能真正解决贫困问题，也源自于其对中国农村及农业人口的深刻理解。

　　2007年，“仲明助学金”的捐助者揭晓，碧桂园集团主席杨国强十年的善举终于为人所知。原来早在1997年，其就设立了“仲明助学金”，支助贫困大学生完成大学梦。

　　此外，其还在2002年匿名建立了全国第一所纯慈善全免费的高级中学——国华纪念中学，在2007年建立了面向退伍军人的免费技术培训学校——国良培训学校，2008年汶川地震后，又出资将汶川桑坪中学1500余名师生接到广东复课，为期一年，2012年在清远市佛冈县水头镇开展全民技能提升项目，2013年开始创建纯慈善全免费的大专院校——广东碧桂园职业学院……17年来，杨国强共计在慈善领域投入近19亿元，组建了专门的团队驻扎在扶贫点，并在2013年10月成立了广东省国强公益基金会管理、执行其慈善事业。

　　2010年碧桂园进驻英德市树山村，开展扶贫开发工作。其中的树山绿色产业项目，带领农民种植苗木，实行“借本你种，卖了还本，赚了归你，再借再还，勤劳致富”的扶贫理念，坚持鼓励农民用双手和技术脱贫致富，取得可喜的成果。2012年6月，在经过仔细的调研和筛选后，杨国强选定了清远市佛冈县水头镇开展“全民技能提升项目”，即以自愿为前提，对水头镇全镇16-60周岁适龄劳动力开展免费的技能培训，杨国强还派驻工作人员长期驻扎在水头执行该项目。

　　这些一系列的举动，充分证明碧桂园既在为客户提供优质产品和服务，同时也在积极回馈社会、帮扶弱者。公司表示，这就是其一直以来奉行的使命：“希望社会因我们的存在而变得更加美好。”公司还称，在新的一年里，必将继续努力，在保持一定销售规模增长的同时，旨在强化内部运行管理，狠抓成本控制，积极去库存和盘活周转较慢的资产，力争实现经营净现金流有良好的表现，为股东创造更大价值。

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