【李杰】给房产政策排排队

黑帽子

      作者李杰先生系中央财经大学外汇储备研究中心主任

      限购令、房产税、高首付、加息和升值，这些房产政策有怎样的优劣？
    一个朋友，路人甲，本来计划好今年6月底去加州圣地亚哥参加美国西部经济学年会，顺道到加勒比海沿岸走走，体验一下久违的阳光、沙滩。昨天突然接到路人乙的电话，说可以帮忙订一套福建漳州市政府旁边的房子。路人乙说几个朋友一起订了4套房子，每套总价在50万左右，因为都不是漳州人，不能贷款，只能全款买。
    听到她在电话里头兴奋的样子，路人甲知道这又是一个很好的投资机会。这些朋友都是北漂的福建人，有生意人、公务员、教师等，并不属于富人阶层，但都在2000年后北京的房产盛宴中分了一杯羹——投资过两三套房子，各自走入了小康的生活。于是路人甲开始纠结：应该去漳州买房呢，还是继续他的加勒比计划？他的财力显然无法同时支撑两个项目。
    据说，漳州的市民已经开始怨声载道了，说外地投资者炒高了当地的房价，但是这虚火上升的房市，真不是这些辛辛苦苦存点钱，怕被通胀吃了，又没有其他投资渠道的小投资客的错。那到底是谁的错？

    回答这个问题，需要给去年以来令人眼花缭乱的“新国十条”、“国五条”、“新国八条”等房产政策来排排队。
    首先，这些北漂的福建人是在北京的限购令下转到漳州去投资的。目前的限购范围是“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”，这样的限购范围已经让买房的资金集中到像漳州这样的四线、五线城市了，结果当然是推高这些城市的房价。这颇有点拉别人下水的嫌疑：既然我们大中城市房价都高了，你们四线、五线城市不准独善其身，要死大家一块死，让高房价的虚火烧得更广阔一些吧！
    既然如此，是否四线、五线城市也要限购呢？那钱就往农村菜地跑了。农村也限购？那就请取消房市吧，宣告几十年的市场化改革在房地产上的失败，让我们回到计划时代的福利分房，大家均贫富。
    限购在政策效果上，暂时控制了有钱人聚集的北京、上海的房价，实际推高了没钱人聚集的中小城市的房价，这公平吗？近期的房产政策中，这是我最不赞成的一项。
    相反地，放开市场，在北京、上海开建像英国海德公园旁边的海德公园一号，或像迪拜的那栋会随风360度转的豪宅，同时保证买房人的隐私、安全，高端的投资客就会转向消费这些高端房产，而不会出现一个富人买了88套低端房产的情况。
    所以，中低端房产价格上升的一个重要原因是市场房产的供给结构被扭曲：安全的豪宅缺失，金主们的需求得不到满足，只能跟穷人们抢房子去了。

    房产税政策也有类似的问题。重庆的房产税就是对豪宅开刀，对豪宅的消费征收高额税收。富人多交点税本来无可厚非，但是他们的收入所得税已经交了。如果觉得他们交的不够，可以提高所得税率，或者加强征收，减少逃漏税，而不是让他们在现实生活中的方方面面都要重复地为自己的财富交税。或者鼓励他们向陈光标学习裸捐，到处散钱，这样既能帮助落后群体，又能给富人们应有的声誉。
    房产税的另外一个问题就是“税”这个字。去年税务总局决定要在来年给大家有效地减税，藏富于民。但是今年以来，减税的新闻没看到，充斥眼球的都是房产税、土地增值税、营业税，以后估计对卖房的差价也得征收资本利得税了。我很赞成这种观点：请政府在每增加一项税收的同时，减少另一项税收，即使没有还富于民，至少也得保持总体税负的稳定吧。
    我给房产税排队的结果是：也是我不赞成的，但是不像对限购令那样毫无保留地反对。如果国家能保证收上来的税收能真正用于改善民生，而不是仅仅增加了官员们“寻租”的资本，而且不增加总体税负，房产税当然还可以是政策选项之一。但是要满足这些前提条件尚需时日，而且可能时日不短。所以，到我们能够保证钱的使用效率的时候再开征房产税吧。

    所有房产政策中，让我举起两只大拇指赞扬的就是高首付政策。毫无疑问，中国房地产有泡沫，而我们知道泡沫是不好的。最不好的情况是，房产泡沫延伸到银行体系，让银行的贷款来支持、消化房产的泡沫。经济危机经常伴随着银行危机，而银行危机很多是由于房地产的泡沫破裂所导致的。这次美国的次贷危机就是一个血淋淋的例子，1997年的东亚金融危机也是如此。
    所以，应该给房地产市场跟银行体系建一个防火墙，而这个防火墙就是高首付：首套房子的首付可以是50%，二套的首付可以是60%，三套以上可以是 100%。当首付达到100%，房产市场基本就不关银行的事了。
    有了高首付的保护，银行体系要受到损失必须等到房价大跌50%-60%以上，这在中国目前的发展轨道上是不太可能发生的事情。即使不幸发生了房产市场的崩溃，50%-60%的下跌也只是让银行刚开始损失而已，离重大损失还早。因而，只要保证了金融体系的安全，房产市场的涨涨跌跌都只是牵涉到投资人自己的钱，不关别人的事情，不会造成太大的负面外部性，国家也不需要干预太多。
    美国次贷危机的最根本原因就是银行贷款给不够资质的买房者，近乎零的首付，让银行承担所有的风险，银行又把这些次贷证券化打包，卖给全社会的投资人，进一步把风险向金融体系以外传播。而这样风险的产生和传播恰恰可以通过高首付来消除。

    另外，让我举一个大拇指的政策是合理的利率和汇率政策。
    提高存款利率，让大家存款不被通胀侵蚀，减少大家恐慌性投资的冲动；提高贷款利率，加大房贷的资金成本。这不仅对压低房价有作用，对全社会的通胀管理也很有好处。
    更好地使用汇率政策，加大人民币汇率的灵活性，充分有效的升值，会让路人甲的加勒比计划更加有吸引力，也就不用在买房和度假之间纠结了。

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关于房子的问题，讨论不知道还得延续多久……
如果这才是经济发展的标志性事件的话，不知道有多少人愿意承受。