70年之后，房子到底还是不是你的（转载）

夕阳小息

70年之后，房子到底还是不是你的—— 不动产登记簿回避了实质问题刘远举 今天 10:43
分享

最近，一直研究中国城市土地制度变迁的学者华新民发表文章，猛烈抨击国土资源部最近发布的不动产登记簿，表示：“一夜之间，新制作的《不动产权证书》令全中国的业主都变成了房客！”

这是危言耸听吗？事情还得从头说起。

1987之前，土地由国家无偿划拨、无期限、无流动使用。从1988年修改宪法，到1990年，国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，通过一系列制度改革，国家可以通过协议、招标、拍卖三种方式有偿出让土地的使用权。现在，城市建筑用地的使用期限是70年，政府收取土地出让金，市民取得这块土地70年的使用权。但是，在这块土地上修的房子，那些砖头，作为私有财产，理所当然的属于业主所有。

在这个制度下，一套房产就包含了土地使用权与房产本身（砖头）的所有权，所以，相关证件就分为《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。上海虽然是两证合一，但仍然在两页上分开描述。

（2015年03月02日，全国首批山东首份不动产权证在青岛市不动产登记中心发出，国土资源部部长姜大明向青岛市民发出了第一份不动产权证。CFP供图

房子一直被视为不动产，新的不动产登记簿实施之后，两证合一证，不动产证既要管土地，又要管房子，问题就出现了。正如华新民所说，要么是使用权，要么是产权，只能有一个。从制表逻辑上看，也是留的一列一行，唯一空白栏，而这个空白栏的名称叫做“使用期限”，这就意味着只登记了使用权，而产权不见了。这相当于在一个悬而未决的问题上大大地退步了。

根据物权法第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”简单的说，业主拥有房子(砖头、钢筋)的产权，同时拥有土地的使用权。土地使用权虽然是虚的，但房子本身（砖头）的产权却是实实在在的，70年之后，实实在在的房子（砖头）还在土地上，政府不能任性地拆掉，那么，就有以“实”取“虚”的可能，通过“不断自动续期”，把对土地的虚权（即70年使用权）变实。可见，物权法规定的土地续期，是以房子（砖头）的永久产权为基础的。

当两张证合一，虚实有了矛盾，如果把两个权利都统一在使用期限之下，那么，房子（砖头）一旦不是永久产权，房子（砖头）的“实”的无限期的所有权，就变成了有时间期限的“虚”的使用权。房子虚了，没有了所有权，连砖头都变为了使用期限，那么，70年一到，房子（砖头）都不是业主的了，以虚取虚，土地的续期就是无本之木，自动续期就不存在了。所以，当不动产登记簿上用使用期限来统一描述房产的时候，实质上，就是以土地的虚（使用权），蚕食了房子（砖头）的实（所有权）。

某种程度上，这就相当于退到了1990年5月国务院颁行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例第12条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。”这就意味着，70年一到，土地与房子，都是国家的。土地的“虚权”吞噬了房子的“实权”。

当然，很大可能，这并不会对现实生活有影响。中国法律有时候很柔软，怎么执行与怎么表述之间，空间非常大。但是，应该看到的是，新的不动产权证书，加大了法律障碍，因为真的这么写了，再不断地写上三十年、四十年，到时候在讨论这个问题，或许就得从论证“砖头是业主的”开始。

所以，不难理解为什么会引来学者的抨击与舆论的热议。对此，到了3月6日，国土部就想出个办法。当天，国土资源部在官方微博上连续发布了十条微博，表示：《不动产权证书》上的“使用期限”指的是土地使用权和海域使用权的期限，而不是房屋所有权期限，房屋所有权本身也不存在期限的问题。

然后，国土部还表示，从3月1日，不动产登记簿证正式启用起，就下发了填写说明，对不动产权证书的填写方式予以了明确。现在，为便于各级不动产登记机构能够正确填写证书，对证书内页填写的几个重点内容予以释义。

（国土资源部官方微博晒出的《不动产权证书》填写范例。）

在国土资源部的举例图片中，同一个坐落的房产，在权利类型、权力性质、用途、面积上都出现了两个描述。即在同一个不动产证，同一个项目中，还是把原本两证的内容，生硬地放在一起，用斜杠分开，同时描述两种权利。两证合一证，仅仅是在形式上变为一栏，实际上，仍然是“一产两制，各自表述”。

不过，即使如此，漏洞也是明显的。同一个不动产，显然只应该有一种权利，这体现在制表逻辑上，就是登记簿中的所有事项，都只有一个空白栏。用斜杠分开，显得不伦不类。更重要的是，在使用期限这个项目上，仅保留了对土地使用权的期限描述，故意忽略了对房产（砖头）的所有权项目。

不过，即使这次绕过了，矛盾也仍然存在，还会以其他形式表现出来。

首先，不动产登记，很大一个目的是为了将来的房地产税铺路。但是，房产中，土地价值占了很大一部分，既然土地是有期限的使用权，居民仅仅是租用，那么，人不该为自己租用的东西纳财产税。房地产税没有逻辑基础。

中国老百姓买房子是要传给子孙后代的，但这一点在中国却悬而未决。虽然物权法规定了自动续期，但续期是有偿的还是无偿的却并没有清晰的规定。实际上，我们土地出让金分摊到楼面面积的楼面价格已经占了房子单价的很大一部分。加上房子70年已经折旧得差不多了，需要重建。如果土地出让金仍然按市场价格，那么，业主几乎等于重新按市价买一套了。这就意味着房子甚至都不是财产，不能传给子孙后代。

俗话说，有恒产才有恒心。不管是农村的凋敝，还是城市的污染，乃至社会的稳定，最基础的问题都在于此。从这个意义上看，技术性改革虽然目的不在于触碰实质性问题，甚至，从来都绕着实质性问题走，比如此次新不动产登记制度。但是，技术性改革却会不断暴露问题，不断逼近实质的改革。