常州青果巷修缮保护项目征收补偿 丹阳西门应该借鉴！

齐梁君子

青果巷修缮保护项目征求房屋征收补偿意见  2012年05月19日
       备受瞩目的青果巷历史文化街区修缮与保护项目，又有实质性进展：在入户调查基本完成后，昨天公布了房屋征收补偿方案，向居民征求意见。据天宁区相关负责人称，征收工作特别强调保护历史文化和群众利益。征收方案对文保、历史建筑和保留民居制定了保护修缮继续居住使用条件，同时，将被征收房屋住宅预评估价提高到了11000元/平方米，并首次设立1000元/平方米的历史文化街区保护贡献奖。
　　项目实施背景
　　面积近10公顷 住户、单位1149户
　　青果巷始建于明万历年间，距今已有430余年历史，不仅是传统的商业街，也是孕育历史名人的摇篮。成为常州城市历史的见证、时代变迁的标志和江南文化的符号。
　　青果巷历史文化街区东起正素巷，南至南市河，西至晋陵中路，北临古村。东西长约400米，南北长约200米，约8．7公顷。东侧历史风貌区将正素巷至和平北路的区域包含其中，约1．2公顷。据入户调查数据，街区内共有住户1080户，企业单位69户。
　　历经百年风雨，青果巷居住条件已经明显落后，巷内房屋自然老化，历史文物及民居建筑破损严重，公共基础设施不完整。对历史文化街区实施修缮保护，市民普遍呼吁，街区居民也热切期盼。
　　青果巷历史文化街区修缮保护项目，被列入常州市2012年重点建设项目计划。
　　修缮保护愿景
　　既有历史厚重感又有现代新气象
　　修缮保护完成后的青果巷会是什么样子，据项目建设部门介绍，修缮保护后的街区，将着重体现古运河风光和深宅名院的特色，强调“修旧如旧，风貌协调”的核心思想，以古运河文明和常州传统的人居文化为内涵，以原有的文物古迹、街巷格局为载体，融入文化、旅游、居住、商业等元素，展示一个既有历史厚重感，又有现代新气象的历史文化街区。
　　青果巷街区还将通过巷内的八桂堂等历史文物建筑群，讲述历史名人的传奇故事，利用真实的史料、生动的图片，传承古老文化和民族精神，延续原汁原味的江南水乡风光、古朴的民俗风情、传统的商业风貌，辅以完善的基础设施和景观小品，构筑起常州历史文化的新亮点。
　　房屋征收补偿
　　首次设立历史文化街区保护贡献奖
　　根据“征收条例”规定，房屋征收补偿方案必须公示30天以上，以广泛征求意见。昨天，青果巷修缮保护及周边地块改造项目房屋征收补偿方案，已经向媒体公布并在网上公示，也在街区内张贴。方案就房屋征收范围、补偿方式和方式等，作出详细规定，征求居民意见。
　　该方案最受关注的是，被征收房屋中住宅房屋（合法建筑）的预评估基准价格高达11000元/平方米，几乎与不远处运河边的某高档精装修房价格持平。营业用房的预评估价达35000元/平方米。
　　对于补偿方式，被征收人可以选择货币，也可以选择房屋产权调换。产权调换房屋的地点和结算价格分别为，大诚北厂地块：9200元/平方米；纺仪厂地块：7300元/平方米；璟红地块（中吴雅苑南侧）：5300元/平方米。
　　方案在明确搬迁奖励期限、各类补偿、补助标准外，还首次设立历史文化街区保护贡献奖，对被征收人合法建筑给予1000元/平方米，最高不超过50万元的一次性奖励。
　　对于青果巷街区内文保、历史建筑和保留民居居民居住使用的相关条件，方案明确，不在拆除范围内的保留民居，其房屋所有权人可以按照规定自行保护修缮，继续居住使用。

齐梁君子

青果巷及周边地块房屋征收补偿方案出炉  2012年05月18日
       因青果巷历史文化街区修缮与保护及周边地块改造项目公共利益的需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）和《常州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（常政规〔2011〕2号）有关规定，由天宁区人民政府负责征收范围内的房屋征收与补偿工作，现结合青果巷历史文化街区保护规划及相关规划的要求，特制定如下房屋征收补偿方案：
      一、征收范围
      东至和平北路，南至市河南岸，西至晋陵中路，北至古村巷；市河南侧规划范围。
      在上述范围内，不符合本方案第十条规定的房屋均列入征收范围（详见征收范围图）。
      二、启征日期
      自征收决定公告之日起。
      三、补偿方式
      被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
      四、被征收房屋（合法建筑）类似房地产市场价格的预评估基准价格
    （一）住宅房屋的预评估标准房屋基准价格:11000元/平方米。
    （二）营业用房的预评估标准房屋基准价格：
      1．晋陵中路（古村巷—青果巷） 35000元/平方米（土地性质为出让）
      2．和平北路（延陵西路—正素巷） 35000元/平方米（土地性质为出让）
    （三）参照营业用房的预评估标准房屋基准价格：
      1．和平北路（延陵西路—正素巷） 24000元/平方米
      2．青果巷（晋陵中路—正素巷） 17000元/平方米
      3．正素巷（古村巷—青果巷） 15000元/平方米
      4．古村巷（晋陵中路—正素巷） 15000元/平方米
      注：（1）被征收房屋价值由具有相应资质的房地产评估机构以房屋征收决定公告之日为估价时点，根据被征收房屋的情况，按照常建规〔2011〕1号文的有关规定进行评估。
    （2）对取得工商营业执照并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的非营业用房和住宅,按照上述参照营业用房的标准房屋基准价格、原用途的评估价格及营业年限权重进行评估。标准房基准价格为底层第一进标准深度的价格，二层楼层调节系数为60%，第二进按第一进基准价格的70%计算。
    （3）涉及工业、仓储用地的各类房屋，非工业、非仓储用地的办公、教育等用房及地大于房的评估，由评估机构按照常建规〔2011〕1号文的有关规定进行评估。
      五、产权调换房屋及结算价格
    （一）产权调换房屋的地点：大诚北厂地块、纺仪厂地块、璟园地块（中吴雅苑南侧）。
    （二）产权调换房屋的数量、户型：
      提供产权调换房源住宅总计约910套，约91205平方米。营业房约3200平方米。其中：
      大诚北厂地块住宅约202套，约20700平方米，户型配比：60平方米左右约72套；90-120平方米约58套；140平方米左右约72套。营业房约3200平方米。
      纺仪厂地块住宅约600套，约57833平方米。户型配比：60平方米以下约90套；80平方米左右约150套；90-110平方米约240套；140平方米左右约120套。
      璟园地块住宅约108套，约12672平方米。户型配比：90平方米左右约18套；120平方米左右约72套；132平方米左右约18 套。
    （三）产权调换房屋的结算价格：（不含楼层系数差价）
      1．大诚北厂地块住宅房屋
      在原合法建筑面积之内，按9200元/平方米结算；
      超面积10%以内或10平方米以内，按9500元/平方米结算；
      超面积10%以上或10平方米以上的，按11000元/平方米结算。
      2．纺仪厂地块住宅房屋：
      在原合法建筑面积之内，按7300元/平方米结算；
      超面积10%以内或10平方米以内，按7600元/平方米结算；
      超面积10%以上或10平方米以上的，按8600元/平方米结算。
      3．璟园地块住宅房屋：
      在原合法建筑面积之内与超面积10%以内或10平方米以内，均按5300元/平方米结算；
      超面积10%以上或10平方米以上的，按5500元/平方米结算。
      4．大诚北厂地块营业房：
      在原合法建筑面积之内，按30000元/平方米结算；
      超面积的，按35000元/平方米结算。
    （四）产权调换房屋的选择方式：坚持公平、公开、公正原则，按照征收补偿协议签订的先后顺序，按户型面积最接近原则由被征收人自行选择产权调换房屋。
    （五）被征收人实际居住且仅有一处住房，被征收房屋合法建筑面积小于产权调换房最小套型（56平方米）的，其超出原合法建筑面积且在产权调换房最小套型面积之内部分可享受原合法建筑面积的结算价。
    （六）产权调换房屋的交付时间：大诚北厂地块房屋的预计交付时间为2014年12月底；纺仪厂地块房屋的预计交付时间为2014年6月底；璟园地块房屋的预计交付时间为2014年12月底。（以通知入户时间为准）
      六、拟定的签约期限和搬迁奖励期限
    （一）签约期限：自征收决定公告之日起3个月内。
    （二）搬迁奖励期限：
      奖励期开始之日：自征收决定公告后另行公布。
      奖励期开始之日起40日内为第一奖励期；奖励期开始之日起41-50日内为第二奖励期；奖励期开始之日起51-60日内为第三奖励期。
      七、各类补偿、补助、奖励费用的标准
      （一）搬迁费
      住宅房屋：按被征收房屋的合法建筑面积每平方米25元给予一次性补偿，每户不低于1000元。
      非住宅房屋：按被征收房屋的合法建筑面积每平方米20元给予一次性补偿。
    （二）搬迁奖励费
      1．住宅房屋：以被征收房屋的合法建筑面积为计算依据，奖励标准为：
    （1）在第一奖励期内签约并在征收补偿协议约定的期限内搬迁、交出被征收房屋钥匙的，奖励每平方米200元，每户不低于20000元。
    （2）在第二奖励期内签约并在征收补偿协议约定的期限内搬迁、交出被征收房屋钥匙的，奖励每平方米120元，每户不低于12000元。
    （3）在第三奖励期内签约并在征收补偿协议约定的期限内搬迁、交出被征收房屋钥匙的，奖励每平方米60元，每户不低于6000元。
      2．非住宅房屋：在奖励期内签约并在征收补偿协议约定的期限内搬迁、交出被征收房屋钥匙的，以被征收房屋的合法建筑面积为计算依据，奖励标准为：营业用房奖励每平方米300元，每户不低于30000元；非营业用房奖励每平方米100元，每户不低于20000元。
    （三）临时安置费
      1．住宅房屋：以被征收房屋实行产权调换的合法建筑面积（实行货币补偿的除外）为计算单位，支付临时安置费，具体标准为：按每平方米每月补偿15元，每户每月不低于1200元。
      2．非住宅房屋：以被征收房屋合法建筑面积（实行货币补偿的除外）为计算单位，支付临时安置费，具体标准为：
    （1）营业用房：每平方米每月补偿30元。
    （2）非工业及非仓储用地的办公、教育、医疗等用房：每平方米每月补偿15元。
    （3）工业及仓储用地的各类用房：每平方米每月补偿10元。
      3．选择房屋产权调换的临时安置费按实际过渡期限结算。选择货币补偿的参照上述标准一次性给予6个月的临时安置费。具体结算办法按常建〔2011〕111号文的有关规定执行。
    （四）因房屋征收造成停产、停业的，按被征收房屋评估总额（含装修）的6%给予一次性综合补偿。
    （五）征收个人住宅，被征收人选择货币补偿自行解决住宅的，以被征收房屋实行货币补偿的合法建筑面积为计算单位，由房屋征收部门按被征收房屋评估总额的10%给予补助。
    （六）因房屋征收所产生的电话移机、宽带接入、空调移机、管道燃气、有线电视初装等费用均按常建〔2011〕111号文的有关规定给予补偿。
    （七）其他奖励和补贴
      1．鉴于被征收人对历史文化街区保护所作的贡献，按其合法建筑面积给予1000元/平方米的一次性奖励，奖励金额最高不超过50万元。如被征收人在搬迁时对原房屋的结构及相关设施造成损坏的，应作出相应的经济赔偿。
      2．参照营业用房评估的住宅房屋评估价与按其房屋原性质、原用途评估的房屋评估价差额低于1500元/平方米的，按确认的营业面积给予1500元/平方米营业补贴。
     八、未经登记建筑的认定处理
      由天宁区人民政府组织相关部门按照有关规定进行认定和处理。
      九、征收过渡方式和过渡期限
      征收过渡方式为自行过渡，由房屋征收部门支付临时安置费。征收过渡期限自被征收人或房屋承租人搬迁腾空并交出被征收房屋钥匙之日起至产权调换房屋交付之日止（以通知入户时间为准）。
      十、青果巷历史文化街区内文保、历史建筑、保留民居居民居住使用的相关条件
      （一）按照青果巷历史文化街区保护规划的要求，不在拆除范围内的保留民居，其房屋所有权人可以按照相关规定自行保护修缮，继续居住使用的，必须同时符合下列第1或第2项的条件：
      1．文保、历史建筑
    （1）根据规划要求，房屋修缮后不作社会公益性用途的；
    （2）在确定的文保、历史建筑内，以整体院落为单位，拥有合法私有产权且独占使用的；
    （3）承诺严格按照相关法律和政策的规定进行修缮和保护的；
    （4）承诺严格按照青果巷历史文化街区业态规划进行使用的。
      2．保留民居
    （1）以整体院落为单位，拥有合法私有产权且独占使用的；
    （2）承诺严格按照青果巷历史文化街区保护修缮的方案、要求进行自行保护修缮并能安全使用的；
    （3）满足街区功能配置要求并承诺按照青果巷历史文化街区业态规划使用的。
    （二）符合以上条件，房屋需搬迁修缮的，应当签订书面协议，房屋所有权人可以参照房屋征收的有关标准获得搬迁费、临时安置补助费，由房屋所有权人自行搬迁过渡。
    （三）符合以上条件，但愿意被征收的，房屋所有权人可按照本项目征收补偿方案获得补偿安置。
      十一、其他事项
      1．征收范围确定后，不得在征收范围内实施下列行为：
    （1）新建、扩建、改建房屋；
    （2）改变房屋和土地用途；
    （3）买卖、租赁、赠与、抵押、典当房屋；
    （4）析产、分户；
    （5）新申请经营执照；
    （6）其他不当增加补偿费用的行为。
      违反规定不当增加补偿费用的，不予补偿。
      2. 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，按照住房保障的有关规定优先给予住房保障，不再等待轮候。
      3. 征收房管部门管理的市区公有房屋，被征收人与房屋承租人共同选择货币补偿的，按下列规定予以补偿，但1998年12月1日后房管部门收购或集中建设的房屋除外：
    （1）住宅房屋：被征收房屋的重置价格结合成新部分的补偿支付给被征收人，其余部分支付给房屋承租人。
    （2）非住宅房屋：被征收人与房屋承租人有约定的，从其约定；无约定的，按照市房屋征收部门与房管部门的规定分别对被征收人和房屋承租人进行补偿。
      4．本项目房屋征收中涉及文物和历史建筑的，按有关法律法规处理。
      5．本《补偿方案》未尽事宜，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《常州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》及《常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则（试行）》等有关规定执行。