江苏新物管条例五一实施:小区卖不掉的车位必须租

Christinamary

卖不掉的车位不能拒不出租，这是即将于5月1日起实施的新版《江苏省物业管理条例》中的最大亮点。不过，南京市民张先生这几天向自己小区里的物业工作人员咨询此事，却被告知“无可奉告”。马上就要生效的法规难道执行不了吗？记者昨日向南京市物业管理办公室求证，得到的答复确实是难以操作，相关人士表示，由于部分条文的落实欠缺权威解释，他们打算在下个月向江苏省人大申请立法解释，以求真正维护产权人的利益。

扬子晚报记者王烨马祚波张遥

终于盼来新条例

小区卖不掉的车位必须出租不执行的开发商，最高罚50万

近几年来，有关小区车位的纠纷在各地接连发生。开发商为一次性获利，对车位多采取只售不租的规定，而业主则不愿承担少则数万元，多则十几万、几十万元的费用。造成了地面乱停乱放，地下车库空空荡荡的怪现象，甚至还屡屡因没买车位就停不了车、回不了家，发生业主堵门堵路以示抗议的冲突。

而新的《江苏省物业管理条例》终于对车位问题做出了明确规定，也让不少苦苦等待一个出租车位的业主有了盼头。针对有的小区车位明明卖不掉，而开发商拒不出租的行为，新条例做出了全新的规定：“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位少于要求承租的业主户数时，同样应采取抽签等公平方式决定，每户限租一个。”

而且，拒不实施的开发商，最高可罚50万元。

可新规落地有点难

具体操作上有三大疑问租期、分配方式、罚款都盼细则

规定是有了，可五一真能落地吗？目前不光开发商、物业公司没底，连政府物业管理部门也表示有点犯难。据了解，难就难在具体的操作上。

1租期

开发商要求业主必须承租20年怎么办？

南京市物业办相关人士表示，首先，是关于租期的问题，新条例当中并未明确卖不掉的车位出租后，业主们的承租期究竟有多长。“新条例中明确租期的有两处，一是车位出租给本小区以外的人，租期最长为六个月；还有一处是人防车位的租期最长为三年。”该人士表示，如果不明确业主承租本小区车位的具体时限，在操作中肯定会遇到各种各样的问题。如果开发商要求增加租期，达到变相出售的目的怎么办？比如开发商要求业主签订20年的租约并一次性支付租金，估计很难有人愿意接受，这在去年常州一个小区里已经出现过类似的问题。但这种情况怎么认定，要不要处罚，不明确。

2分配方式

业主租车位是先到先得还是摇号分配？

其次，对于业主申请承租车位或车库的方式也不明确。“究竟是按先到先得的方式，一户业主提出申请，物业就为他办理租赁手续，还是先统计承租户数，物业再以摇号等公平方式，让大家按顺序选车位，办理租赁手续，物业公司怎么操作也没有明确。有人要租，也有人要买，又该如何分配？”

3罚款

对开发商具体的罚款额度怎么掌握？

再次，为了保证新规能落到实处，不至于变为一纸空文，新条例还制定了处罚条款，“建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。”该人士表示，在细化措施公布前，主管部门也无法要求企业限期执行，罚款的额度也不好掌握。

急需立法解释

没有“细则”执行有难度相关部门五一后申请立法解释

据了解，虽然此前省相关部门已对各地进行了新物管条例的宣贯和培训，但对于车位的很多具体解释并没有明确。

南京市物业办相关人士表示，车位的问题确实挺突出，他们近期也接到不少市民投诉，称自己所在小区里有大量闲置车位卖不掉，可开发商坚决不出租，导致业主的车辆停在小区门外屡遭曝光。“说实话，这个问题我们目前还解释不了”。

记者了解到，南京市相关部门已打算在5月1日后向江苏省人大申请立法解释，一旦获准，将在第一时间向社会各界公布执行细节，以令新版《江苏省物业管理条例》更好地服务于开发企业与业主双方。

开发商对新条例的反应

五一后没卖掉的车位租不租多数开发商一问三不知

新物管条例实施前，南京有部分开发商已经行动起来，通过优惠促销赶在新规落地前多卖车位。但问及五一后卖不掉的车位会不会拿出来出租时，不少开发商和物业公司却并没有做准备。

反应1促销、急售，赶时间先卖一部分

新物管条例即将于5月实行，届时如果小区物业没有按此执行，最高可处罚50万元人民币。这一具有实质性罚则的新规，是否能促使开发商做出改变呢？记者调查发现，临近5月1日，有的小区开发商已经在对卖不掉的车位进行促销活动，价格低于之前的售价。

城南的亚东国际近期就在针对一二期地下车位进行组团促销，售价8万元整。而在去年，该小区的车位售价还是9万元，赠送两年管理费，折后约在8.8万元。这意味着本次促销的价格较一年前便宜了8000元。一位小区业主告诉记者，看到价格不贵后，他也想买一个。但等他到售楼处咨询时，发现买的人很多，离他所住的楼幢较近的车位都被抢光了。

有楼盘优惠促销，也有楼盘赶在新规前“抢跑”开售。最近河西有多家楼盘都抢在五一节前开卖车位。其中售价最高的甚至达到了32万元一个。

反应2不知情，租不租还没定下来

除了部分抢着卖的，大部分小区都是一副“不为所动”的姿态。记者昨日致电此前曾因车位纠纷导致业主报警上千次的六合小区阿尔卡迪亚。该楼盘销售人员明确告诉记者，目前地下车位依然只售不租，而且人防车位也要以租期20年总计6.5万元的价格“出售”。记者问5月1日新物管条例实施后会不会把车位拿出来做短期出租，这位销售人士表示既然有这个规定，到时应该会做出调整，但即便出租车位配比也不可能达到1:1。而产权车位拿出来出租的可能性则不大。

江宁的万科金域蓝湾操作上则规范一些，该小区一期的人防车位开始就拿出来做短期出租，但提供的数量较少，只有66个。小区物业工作人员告诉记者，其他的产权式车位并没有对外出租，业主只能购买。在该小区售楼处记者了解到，目前地下产权车位售价为折后12万-13万元，优惠额度为两万元，但需要当天签约付全款才行。对于5月1日之后怎么操作，会不会把没卖掉的先拿出来出租，售楼小姐表示他们没接到公司通知，不知道会怎么处理。

业内人士分析，新规的实施都需要一个过程，开发商一般会试探政府落实政策的力度。会不会第一时间做出改变，要看政府物业管理部门有没有详细对策，会不会拿未施行者“开刀”罚款，罚款力度有多大。