商品房买卖中的“订金”“押金”是否可以退还?

朱杰

实践中，房地产开发商为推销商品房及牵制客户，常常在签订商品房买卖合同之前向购房人收取一定数额的费用，贯以“订金”“押金”的名义，如果购房者没有与其签订商品房买卖合同，已交付的费用很难得到如数返还。
新出台的《商品房销售管理办法》对常常引发纠纷的“定金”问题作出了明确的规定。
不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质的费用，符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预定款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵做房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。
如果当事人双方约定交付的费用在未能订立合同时全部归开发商所有或其中一部分归开发商所有，属于双方当事人意思自治的结果，此种情况下的“定金”当然可以不退还。
有些地方的房地产管理部门规定，房地产开发商收取预定款性质的费用不超过房价款的5%，这一规定进一步限制了预定款对商品房买卖合同的影响力，充分赋予了购房人签订合同的自主权。