青岛小区产权期限快到期 物权法还没定续期细则

沙漠与水乡遥望

来源：新民晚报·新民网 2011年03月29日01:38
　　尽管争议重重，很多人仍会觉得住宅用地70年大限的事还很遥远，但对位于青岛经济技术开发区黄岛区的阿里山小区居民来说，撞“限”的日子已经真真切切地来了。

　　仅有20年、30年的住宅用地使用权期限是黄岛一度作为改革先行者的产物。

　　如今距2009年该小区首批住宅用地使用权撞“限”又过去了两年。据记者了解，小区居民至今仍未等到合理的解决方式，而当地官方则谨慎等待着相关政策的出台。胶着状态背后，聚焦着公众对房屋土地产权的深切关注。

　　产权期限快到了房子难转手

　　早在2009年媒体争相报道阿里山小区个案之前，居住在东小区的赵欣（化名）就不止一次听父亲谈起自家房屋土地使用权即将到期的事。

　　1992年，赵欣父亲所在单位将半栋楼买下来分给职工居住，1994年前后将房子出售给职工个人。买房子时，赵欣父母都知道20年期限的事，之所以没有太当回事，赵欣的解释是：“当时个人买房刚刚开始，这方面的知识肯定是欠缺的，况且整个小区都是这样，也就没多想。”

　　作为黄岛区最早开发的房产之一，阿里山小区占据了较好的地理位置，紧邻当地最好的黄浦江路小学、香江路小学以及开发区第一人民医院。2006年，赵欣毕业后留京，父母想把老房卖掉跟随女儿，却发现因20年期限快到了，房子已经很不好卖了。

　　除了房屋交易，给小区居民带来的还有其他困扰。赵欣告诉记者，一位邻居曾拿房产证去银行抵押，得到的答复是，对土地使用年限快到期的房子，银行无法放款。

　　住宅用地期满后究竟怎么办？《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但如何续，是有偿还是无偿，《物权法》并没有作更多解释。这成为小区居民的隐忧。

　　部分公房出售给个人产权延期

　　曾先生一家堪称例外。作为最早入住该小区的居民，他位于东小区的住宅土地使用权已被延期至50年。

　　同赵欣父母类似，房子最初是曾先生单位的福利房。1995年，曾先生单位进行房改，将公房出售给个人。曾先生回忆，之后自己办理了一些手续，“作为房改配套文件”。曾先生回忆，整个延期过程个人是免费的。

　　据曾先生介绍，20年间，阿里山小区内也有一些单位曾按照当时的土地价格交钱续期。2004年，曾先生单位就曾为在该小区购买的另一些住宅用地续期，以便于出售。在单位保存的一张当年开具的“开发区土地有偿使用收入专用票据”上，曾先生看到，单位以当时每平方米465.92元的土地价格为4000平方米的面积续期至2039年。

　　对此，黄岛区国土资源分局资产管理处工作人员赵涛解释，这样做是合理的，只要在土地出让最高年限70年的范围内，都可以按相关规定交费续期。“但这和到期后的处置办法是两回事。”赵涛强调。

　　曾赴京请示国土部目前无进展

　　“对我们基层而言，阿里山小区土地使用权续期问题确实比较棘手。”黄岛区国土资源分局新闻发言人、副局长赵彦青坦言。

　　赵彦青向记者解释，目前该小区居民办理过户并不受影响。在他看来，国家出台《物权法》细则对“自动续期”作出更权威的解读之前，政府部门确实无法给小区居民一个满意的答复。

　　带着类似困惑，赵彦青曾和青岛市国土资源和房屋管理局相关领导于2009年下半年赴京请示国土资源部政策法规司，得到的答复是留下书面请示，回去等候消息。之后，赵彦青从青岛市国土资源和房屋管理局得到的消息是，国土部已将相关材料转交给全国人大，目前还没有进展。

　　“不知道国家会出台什么政策，但不管什么政策，都希望不要让我们这些老百姓为之前的政策失误埋单。”小区居民赵欣说。 （据《中国青年报》）

　　记者连线

　　政策原因应该政府担责

　　新快报讯 记者 陈齐 报道 “青岛一小区住宅用地使用权撞限”如何解决？记者为此采访了业内人士，他们给出了自己的不同看法。

　　韩世同

　　广州房地产专家

　　一般土地出让的使用年限都是70年，但在早期实行土地出让的时候，确实有期限不够规范的现象存在，特别是这种只有20年使用期的土地出让更是不规范的，现在应该将它重新规范起来。

　　至于延期是否应该收取费用，我认为应该象征性地缴纳一些费用。因为如果无偿延期的话，那就表示70年产权到期，政府也会无偿延长使用期限。但这个延期的费用不应该太高，也不应该按照目前土地的市场价来补地价，应该按照当年该地块出让时，同期出让的70年产权地价进行参考，补足两者的差价。

　　青岛20年土地使用权的事情是一个特例，只是当时土地政策不够成熟和规范才会产生的现象，不会普遍存在，因此这件事情的影响会比较有限，不会对现行住宅70年产权的土地使用政策造成冲击。

　　陈真诚

　　房地产营销策划专家

　　此前深圳也出现过土地使用年限到期的问题，也一直拖着没有解决，因为根本找不到什么解决问题的先例或者指导解决问题的红头文件。

　　我们仔细观察可以发现，很多类似的问题都出现在改革开放前沿的区域，当时政策不成熟，但房地产开发却起步较早，属于摸着石头过河，于是造成政策和实际执行情况的矛盾。因此我认为，政府当初在制定出让土地年限的时候就有欠考虑，这是造成个别土地使用年限过于短暂的根本原因。所以政府应该承担起相应的责任，给利益受到损害的业主免费续期。新快报