任志强：办公司买房不怕限购 吴翔华：办法真蠢

资深乡下人

限购令下如何买房？酷爱在“围脖”上谈房论市的任志强任大嘴昨日再次不甘寂寞，出了“歪招”规避限购令。

　　他说：“不能办个一人公司或夫妇合伙人企业吗？政策好像没说不许公司、企业购房吧？也没限制购买几套？更没限制和规定不许公司破产给股东还债吧？不合理的政策一定有无数的漏洞。也就一定有许多的路可以合理绕过红灯区。别小看了民众的智慧。”

　　任志强一派替民众呼吁的架势，而且还很“智慧”，他的方法真的管用吗？记者特地就此采访了南工大天诚不动产研究所副所长吴翔华，专家的眼里：“任志强的这个方法真是不靠谱。就算你要想办法，也别想那么蠢的办法。”

　　吴翔华告诉记者，企业确实不受目前已颁布的限购令限制，可以买多套房。但以投资为目的的买房，就要考虑收益。

　　首先，企业买房，贷款贷不着。“你企业要买住房，以什么名义跟银行贷款啊？当然不可能给你房贷，只能申请流动资金贷款，利率高不说，还只能贷1年。要贷这个款，银行审核你企业资质都要走半年左右的流程，等你贷款批下来，房子也已经卖给别人了吧？”

　　好吧，既然想到办企业买多套房来投资，那肯定是有钱人，也许根本不考虑贷款问题，人家可以全额付款。不考虑贷款问题，总要考虑日后二次销售的投资收益问题。

　　吴翔华算了一笔账：“房子的产权登记在企业名下，和个人买卖是不同的。二次销售时，要按销售差价交很高的土地增值税。土地增值税实行四级超额累进税率，增值比例越高，税率越高。算法比较复杂，简单点说，企业卖房，最少也要交销售差价30%的土地增值税，最高则是60%。以一套100万元买入的房子来说，预期它涨到150万元再卖掉，那就要交30%的土地增值税是15万元。企业买房的契税也比个人高，是4%，而且买家也得按4%的契税交，就是双方各交6万。再加上5.5%的营业税8万多元。同时，别忘了企业卖房必须经评估公司评估，那就有一笔价格不菲的评估费。这是预防你的交易合同价格作假。算下来，这套从100万涨到150万的房子，要交各项手续费和税费30多万元。投资客只能到手不到20万元。何况，你的房子还未必能涨那么多。

　　看起来，这似乎还有得赚。但你就要考虑，市场上还有其他很多不含那么多税的房子。买房人为什么要来买你的房子，而交比买个人房屋要高得多的达到4%的契税呢？你怎么能保证你能将房子顺利转手呢？除非你自愿承担这个税，那收益进一步缩小，只有10几万元了。承担巨大资金成本和风险，收益只有约10%，那还不如干别的了。”

　　对于任志强所说的“公司破产给股东还债”，也就是指公司宣告破产后把房屋重新过户到个人名下，再次买卖可以避这些高额税费的主意。吴翔华说：“他一点都不懂。凡是公司宣告破产，必须先补交土地增值税等各项税费之后才能处理名下产业。其所持房产经法院指定的评估公司评估市场价格，高于买入价格的差额部分所有增值税一分钱都不能少交。”

XJH1974

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来就来 发表于 2011-2-25 18:12

    真的闷抽啊