|
限购令下如何买房?酷爱在“围脖”上谈房论市的任志强任大嘴昨日再次不甘寂寞,出了“歪招”规避限购令。
他说:“不能办个一人公司或夫妇合伙人企业吗?政策好像没说不许公司、企业购房吧?也没限制购买几套?更没限制和规定不许公司破产给股东还债吧?不合理的政策一定有无数的漏洞。也就一定有许多的路可以合理绕过红灯区。别小看了民众的智慧。”
任志强一派替民众呼吁的架势,而且还很“智慧”,他的方法真的管用吗?记者特地就此采访了南工大天诚不动产研究所副所长吴翔华,专家的眼里:“任志强的这个方法真是不靠谱。就算你要想办法,也别想那么蠢的办法。”
吴翔华告诉记者,企业确实不受目前已颁布的限购令限制,可以买多套房。但以投资为目的的买房,就要考虑收益。
首先,企业买房,贷款贷不着。“你企业要买住房,以什么名义跟银行贷款啊?当然不可能给你房贷,只能申请流动资金贷款,利率高不说,还只能贷1年。要贷这个款,银行审核你企业资质都要走半年左右的流程,等你贷款批下来,房子也已经卖给别人了吧?”
好吧,既然想到办企业买多套房来投资,那肯定是有钱人,也许根本不考虑贷款问题,人家可以全额付款。不考虑贷款问题,总要考虑日后二次销售的投资收益问题。
吴翔华算了一笔账:“房子的产权登记在企业名下,和个人买卖是不同的。二次销售时,要按销售差价交很高的土地增值税。土地增值税实行四级超额累进税率,增值比例越高,税率越高。算法比较复杂,简单点说,企业卖房,最少也要交销售差价30%的土地增值税,最高则是60%。以一套100万元买入的房子来说,预期它涨到150万元再卖掉,那就要交30%的土地增值税是15万元。企业买房的契税也比个人高,是4%,而且买家也得按4%的契税交,就是双方各交6万。再加上5.5%的营业税8万多元。同时,别忘了企业卖房必须经评估公司评估,那就有一笔价格不菲的评估费。这是预防你的交易合同价格作假。算下来,这套从100万涨到150万的房子,要交各项手续费和税费30多万元。投资客只能到手不到20万元。何况,你的房子还未必能涨那么多。
看起来,这似乎还有得赚。但你就要考虑,市场上还有其他很多不含那么多税的房子。买房人为什么要来买你的房子,而交比买个人房屋要高得多的达到4%的契税呢?你怎么能保证你能将房子顺利转手呢?除非你自愿承担这个税,那收益进一步缩小,只有10几万元了。承担巨大资金成本和风险,收益只有约10%,那还不如干别的了。”
对于任志强所说的“公司破产给股东还债”,也就是指公司宣告破产后把房屋重新过户到个人名下,再次买卖可以避这些高额税费的主意。吴翔华说:“他一点都不懂。凡是公司宣告破产,必须先补交土地增值税等各项税费之后才能处理名下产业。其所持房产经法院指定的评估公司评估市场价格,高于买入价格的差额部分所有增值税一分钱都不能少交。” |
|